le déficit foncier

ce qu’il faut retenir

L’objectif est de neutraliser une partie de ses revenus locatifs en réalisant des travaux de rénovation sur des biens actuels ou à acquérir dans cet objectif.

pour qui

  • Contribuables percevant des revenus fonciers, fortement fiscalisés dans une TMI élevée.

effets fiscaux

  • Économie fiscale importante en matière d’IRPP dès que lors que le contribuable est imposé dans une TMI élevée (jusqu’à 60,5% d’économie).
  • Imputation sur le revenu global de 10 700 €.
  • Imputation des déficits fonciers permettant mécaniquement de faire jouer la règle du plafonnement en matière d’ISF.

L’acquisition d’un bien immobilier, en vue d’y réaliser des travaux de rénovation, permet de se créer un patrimoine immobilier en bon état.

Les biens peuvent être loués à des descendants ou ascendants de l’investisseur.

avantages

  • Étant le régime de droit commun, il peut s’appliquer à tout type de bien dès lors que le bien est destiné à la location nue (et non meublée).
  • L’achat du foncier se fait généralement à des prix attractifs puisque nécessite en général des travaux de rénovation.
  • Peut se combiner avec le Dispositif Malraux.

difficultés

  • Organiser la mise en place et le suivi des travaux.
  • Obligation de maintenir le bien en location nue jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation sur le revenu global.

avantages

La location d’un bien à usage d’habitation ou commercial, loué nu, est imposable selon le régime des REVENUS FONCIERS qui constitue le régime de droit commun, que ce bien soit détenu en nom propre, en indivision ou bien via une SCI à l’Impôt sur le Revenu. Dans le cas d’une location nue, les revenus taxables correspondent aux revenus nets locatifs à savoir :

Loyers encaissés

Charges de gestion locatives

Syndic

Charges d’entretiens / réparations / améliorations

Prime d’assurance

Charges de copropriété

Travaux

Intérêts d’emprunt

Lorsqu’il ressort un bénéfice net, ce bénéfice est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux CSG/CRDS (au taux en vigueur de 15,5%), ce qui peut générer une lourde taxation selon la TMI, et jusqu’à 60,5% d’imposition.

Lorsqu’il en ressort un déficit net, on parle de déficit foncier. Les déficit fonciers permettent de réduire cette imposition. En effet il est possible de cumuler les revenus nets de tous les immeubles nus:

  • Les revenus nets d’un immeuble nu et le déficit d’un autre immeuble nu se cumulent pour former le bénéfice ou le déficit foncier à déclarer au titre d’une année.
  • Il existe donc un intérêt à créer du déficit sur un immeuble pour neutraliser les revenus positifs des autres immeubles.
  • Ce déficit peut être créé par la réalisation de travaux de rénovation.

CONSÉQUENCE : ÉCONOMIE D’IMPÔT POUVANT ALLER JUSQU’À 60 % SELON LE TMI.

S’il en ressort un déficit global, ce déficit s’impute de la manière suivante :

  • Sur le revenu global dans la limite annuelle fixée.
  • Sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour la fraction du déficit supérieur à cette limite (imputation par catégorie de revenus).

à noter

  • Exception : Le Dispositif Monument Historique = déficit imputable sur le revenu global sans limite de montant.
  • La part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt n’est imputable, elle, que sur les revenus fonciers des dix années à venir.

En conséquence : Il peut être intéressant d’acquérir un immeuble avec beaucoup de travaux de rénovation, dans la mesure où cela peut diminuer les revenus fonciers positifs, ainsi que le revenu global de l’année en y imputant les dépenses pour 10 700 €.

 

Besoin d'un conseil personnalisé ?

Contactez nos experts

Nos compétences

Notre équipe

Notre expertise

Nos valeurs

Notre histoire

Nos réalisations

Aix-en-Provence

Marseille

Nos fiches techniques

Déficit foncier

Loi Malraux

Monument Historique

LMNP

Nos coordonnées

25 rue Portalis |  Aix-en-Provence

T : 07 81 55 93 61