le dispositif malraux

ce qu’il faut retenir

Ce dispositif a été instauré pour favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural français.

Des secteurs dits « secteurs sauvegardés » ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager « ZPPAUP » sont créés lorsqu’ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’immeubles bâtis ou non.

avantages fiscaux

La Loi Malraux permet une réduction d’impôt jusqu’à 30% pour les dépenses de restauration éligibles avec un plafond de 100 000 € de travaux par an. Le taux de réduction d’impôt varie selon la localisation de l’immeuble

  • A hauteur de 22% dans les ZPPAUP
  • A hauteur de 30% dans les secteurs sauvegardés

Les investissements en loi Malraux ne sont plus soumis au plafonnement des niches fiscales.

Contraintes

  • La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal un ascendant ou un descendant du contribuable.
  • L’engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.
  • La réduction d’impôt de la Loi Malraux s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
  • En cas de baisse de l’imposition, le solde de défiscalisation ne peut être imputé sur les impôts des années suivantes. L’excédent de réduction sera donc perdu. Il convient donc d’anticiper la situation fiscale de chaque contribuable pour établir une répartition au plus juste entre les dépenses sous dispositif Malraux et le dispositif de droit commun des déficits fonciers.

 

Différences entre le dispositif Malraux classique et la Vente d’Immeubles à Rénover (VIR)

Instituée en 2006, la VIR est devenue compatible avec le dispositif Malraux a parti de 2009, lors de la refonte de la fiscalité Malraux.

La VIR est le paralléle pour les biens anciens de la VEFA dans le neuf. Dans le cadre de la VIR. l’investisseur achète un produit package foncier + travaux dans lequel te vendeur s’engage à faire les travaux selon un cahier des charges défini et mentionné dès l’acte d’acquisition. Dans le dispositif Malraux classique, les travaux sont réalisés par une société distincte du vendeur, et initiés par une ASL ou AFUL
Avant 2009, les travaux devaient obligatoirement être réalisés par les acquéreurs qui devaient se constituer en ASL ou en AFUL avec les autres copropriétaires. Aujourd’hui. le vendeur a donc l’autorisation d’effectuer les travaux et un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) suffit pour bénéficier du dispositif Malraux.
Dans le cadre d’une VJR. le vendeur offre également une garantie financière d’achèvement. Le vendeur a donc une obligation de résultat sur les travaux. tandis que l’acquéreur une obligation de paiement en fonction de l’avancement des travaux.

La rénovation du bien immobilier engendre une augmentation de sa valeur, ce qui suscite des interrogations dans le calcul des plus-values immobilières. Dans un montage en ASL ou en AFUL le calcul de la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du foncier. sans majoration des dépenses liées aux travaux de rénovation. En revanche. pour une acquisition réalisée dans le cadre du régime juridique de la VIR. le montant d’acquisition s’entend du prix du foncier et des travaux réalisés.

Les frais d’acquisition viennent également s’additionner au prix d’achat du bien immobilier. Ils sont calculés sur le prix du foncier dans le cadre d’une ASL ou d’une AFUL, et sur le montant total de l’acquisition -foncier et travaux dans le cadre de la ViR.

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