le monument historique

Un Monument Historique est un bâtiment protégé par son statut juridique, du fait de son intérêt historique, artistique ou architectural.

ce qu’il faut retenir

Le Dispositif du MH a été institué dans un but de protection du patrimoine immobilier historique et esthétique français, en facilitant la restauration de biens éligibles par le biais d’avantages fiscaux importants.
Aujourd’hui, ce dispositif élitiste s’adresse en pratique aux investisseurs à la recherche de placement immobilier de qualité et qui sont par ailleurs des contribuables très imposés situés dans les tranches marginales d’imposition élevées ou à l’ ISF, de manière récurrente ou à titre exceptionnel.

pour qui

  • Contribuables qui perçoivent des revenus fonciers, fortement fiscalisés dans une TMI élevée.
  • Contribuables percevant des revenus exceptionnels importants ponctuellement.
  • Contribuables disposant d’une base taxable à l’ ISF importante.

effets fiscaux

  • Économie fiscale importante en matière d’ IRPP possible dès la 1ère année d’investissement et les 2 années suivantes si nécessaire, et en matière d’ISF: les travaux et intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global imposable, ce qui permet de réduire la base imposable d’autant. Ceci permet mécaniquement de faire jouer la règle du plafonnement en matière d’ISF.
  • Transmission d’un patrimoine à moindre coût dans certaines conditions.

Une rénovation du bien, complète et respectant le caractère historique, doit obligatoirement être suivie par le service des monuments historiques et/ou par un architecte des bâtiments de France.

difficultés

  • Dispositif fiscal applicable à certains biens uniquement : biens classés monuments historiques ou inscrits ISMH sous agrément ou biens labellisés «Fondation du patrimoine».
  • Investissement long terme avec engagement de détention de 15 ans mais possibilité de l’occuper sous certaines conditions.
  • Pénurie de biens idéalement situés, et à un prix de marché cohérent, ce qui nécessite une connaissance des marchés et une analyse de produit spécifique en amont.
  • Contraintes juridiques et fiscales à prendre en compte pour la mise en place qui nécessitent le conseil d’experts avisés.

avantages

IMPÔTS SUR LE REVENU DES PERSONNES PHYSIQUES

Le dispositif permet de déduire du revenu global, sans limitation de montant, 100% des dépenses de rénovation et des intérêts d’emprunts contractés sur l’investissement global foncier + travaux s’il s’agit d’un investissement locatif.
Il s’agit d’une dérogation par rapport au régime des revenus fonciers.
Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.
En pratique, ce déficit peut donc venir réduire voire même effacer le montant des revenus imposables toutes catégories confondues et par voie de conséquence réduire jusqu’à la totalité de l’impôt sur le revenu dû.
Ex : revenus 400 000 €
Dépenses rénovation MH : 400 000 € => base imposable et donc IRPP dû = 0€

isf

Au niveau de l’ISF, la déduction des dépenses du revenu global imposable permet d’optimiser l’avantage lié au plafonnement de l’ISF à 75% des revenus imposables et ainsi bénéficier du double levier fiscal sur l’IRPP et l’ISF. En minorant les revenus imposables, l’ISF s’en trouve mécaniquement réduit.

transmission

Il est possible de mettre en place des Donations sous certaines conditions de reprise d’engagement par les donataires. Par ailleurs, sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’un report des droits de mutation liés à la transmission par voie de donation ou succession.

contraintes

Ces avantages sont en pratique soumis à certains engagements du propriétaire:

  • Conserver le bien MH pendant 15 ans à compter de son acquisition.
  • Présenter le bien à la location nue (Revenus Fonciers) au moins une fois entre la fin des travaux et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit la dernière imputation des dépenses de rénovation sur le revenu global. Il s’agit là d’une obligation de moyen et non de résultat.

Cela signifie généralement que les biens acquis doivent être présentés à la location jusqu’à 6 ans à compter de leur acquisition puisque les dépenses de travaux MH sont déduites souvent (mais pas obligatoirement) sur 3 années à compter de l’acquisition. Tout dépend en effet de la situation fiscale du contribuable.

A noter : le locataire ne peut pas être un membre du même foyer fiscal que le propriétaire. En revanche, il est possible de louer à un ascendant ou descendant s’il ne fait pas parti du même foyer fiscal.

Ce type d’investissement permet la création d’un patrimoine haut de gamme, souvent prestigieux.

 

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